そこで、物件を探す時に必ずチェックしておいた方がいい！というポイントをご紹介します♪絶対確認すべき3つのことを詳しく解説いたします！
良い物件を見つけた時に確認しておくことは？
路面店の物件でしたら駅の乗降者数です。特に日本は乗降者数のデータが商圏に如実に現れやすくて、1番は新宿駅、2番が渋谷駅、3番が池袋駅です。日本は電車文化なので、これがそのまま世界トップ3になります。乗降者数が人の流れが一番よくわかる指標になるので重要になります。
駅前店だと3万人を切ると確実に厳しくて目安としては5万人が指標ですね。このくらいから検討できますが5万人でもダメなところがあるんです。
賃料との兼ね合いにもなるんですが、10万人、20万人と乗降者があっても無理という場所もあります。このパワーの駅ならば賃料、坪単価がこの額を超えるとちょっと合ってない価格だなという感じで判断します。
乗降者数はどうやって調べるの？
各鉄道会社がネットで公表しているので、駅名と乗降者数で調べると出てきます。
例えば、新宿駅300万人だった場合、これはJRと地下鉄・都営線全部含めての数字なので単体で見るとズレが出てきます。しかし、ひとくくりの『新宿駅』というので見ると300万人が毎日乗降しているということです。乗降なので1人あたり2回カウントされるので半分という感覚ですね。
1人2回カウントされるからといって半分で考えなくても大丈夫です。いつもどっちでやっているかでいいと思います。
ですが、数字として出てくるのは乗降の両方を足した数字なので、そっちに慣れておいたいいですね。
乗降者数以外に気をつけて見るべき点は？
お店の周りを往来する方たちが家系ラーメンを食べる客層なのかです。
往来する方たちが、おじいちゃん・おばあちゃんばっかりなのも客層が違いますし、路面店でテーブル席がないお店なのに家族連ればかりが通っているのも客層がズレています。見に行かないとわからないので、実際に現地に行き、客層になる人が多くいるかを見ないとダメです。
交通量調査をして店の近くをどのくらいの人が歩くかは曜日と時間で大きなブレが出ます。そのため、1回2回の交通量調査で判断をするのが相当難しいです。
乗降者数でカバーしながら、自分の目で見に行ってどんな人が歩いているか確認するのがいいですね。
知らない方が多いと思うんですが、Google Mapを駅の方に拡大していくと、ある程度の範囲がベージュ色に変わっているんです。これは、Googleが商圏として定めている地域なんですよ。ロードサイドの場合は色が変わらないので、駅前だけの便利な機能です。お店がたくさん出ているところがベージュ色に変わっているので、1つの商圏の目安になります。
ベージュ色が固まっていたら商圏としてありという判断基準になり、ベージュの中心にあればあるほどいい商圏だとなります。端のほうはクリーニング店なども出ているので飲食店に向かない場所もあり実際はもう少し狭いという感覚で見た方がいいです。駅前でもベージュ色の範囲に入っていなければ論外と思ってもらった方がいいですね。
物件の中で確認しておくことは？
設備によって初期投資が大きく変わるので、設備は確認しておいた方がいいです。出店のリスクはやっぱり投資なんですよね。家賃はある程度選んでコントロールできるんでランニングコストは自分の想定通りに持っていけます。
最初の投資がいくらかかるのかがすごく重要なので、あって欲しいダクトやエアコンなどが残っているといいですね。ラーメンの居抜きの場合は茹で麺機とか冷蔵庫が残っている場合もあります。高いものが残ってるかも確認するといいです。
なぜ居抜き物件だと設備や機材が残してあることがあるのかというと、残した方が次の借り手が付きやすいことをオーナーさんが知っているので、オーナーが残していいよというケースがあるからです。
使わないものを残されることもあり、この場合撤去費用がこちら持ちになります。
1回検討した物件を見にいったら、元ピザ屋でかまどが置いてあることがありました。初めてのケースでしたので撤去費用はわかりませんが100万くらいかかるんではないでしょうか。
そのため、撤去費用が高くなる物が残されていないか確認する必要があります。
