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一番印象に残っている物件の取得方法はどんなの？
長く不動産業界にいたので、思い出深かったり記憶に残っている物件の取得方法はいろいろあります。
その中でも一番に思いつくのが、居酒屋業態の方だったんですが、全ての物件に坪単価２万円・造作譲渡代０円で申し込むということをやっていたツワモノがいました。
例えば２０坪で坪単価５万円の家賃１００万円、造作譲渡代２００万円という物件に、２０坪なので坪単価２万円計算で家賃４０万円、造作譲渡代０円で申し込んでいたということです。
さらにそれを全物件にやっていたので本当に驚きました。
取れるわけないと思われる方がほとんどでしょうけど、これがたまに取れるんですよ。
居抜きに限るんですが、この当時は造作譲渡にちゃんと値段がついてバンバン売れていた頃でした。今は結構無償というのが増えてきていますけど、当時は居抜きが流行り始めた頃で造作譲渡は売るものだと考えていて、何百万円もするものを交渉して下げていってちょうどいいところで決めるという形が一般的でした。
そういうのを全て無視して、坪単価２万円・造作譲渡代０円で申し込んでいたんです。
それが何かしらの理由で取れたりするんですね。
例えば１回聞いてみた物件では、オーナーさんが前テナントへの保証金を使い込んでしまって出ていくときの保証金を返せないから、とりあえず保証金さえあれば入ってくれていいというケースがありました。
なのでそういったようなタイミングがばっちり合えば、その条件でも通る可能性があります。
その会社さんはその条件で取れたらたとえ売れなくても利益が出ると言っていましたね（笑）家賃が本来は高いところに安くいっているわけですから、売れなくても儲かるというわけです。
ただその会社さんは月２００件ぐらい申し込みをしていました。
申し込むのが仕事というくらいの量です。申し込みはその会社さんが仲の良い不動産会社のとある方が担当していたのですが、本当に大変だったと言っていました。
今は店舗が４００店舗まで拡大した会社さんなのでもうその取得方法は行っていませんが、足がかり的な時期にその方法で店舗を増やしていったという感じになります。
この話を聞くとやってみようと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、今はあまりオススメしません。
何故ならこの方法は不動産業者さんにまず嫌われるやり方だからです。
なので、それを引き受けてくれる懇意な不動産業者さんがいるんだったらやってもいいのかなと思います。
不動産オーナーも自分も損しない保証金の交渉とは？
物件を契約する時に必要になる保証金。
例えば保証金１,０００万円の場合、最初に１,０００万円入れて、テナントを出ていく時は償却２０％で８００万円返ってくるという形になります。
昔のバブルの時代は保証金が何千万円という額になっていたので、オーナーさんは不動産投資などの資産運用に回していたんですが、今の時代は家賃１０か月分だと何百万円ぐらいにしかならないので、投資額というレベルにならないんですね。
なのでお互いに寝かせておくお金になってしまいます。
先ほど話した会社さんは保証金に関しての交渉もすごかったです。
例えば保証金が仮に３００万円、２０％償却だとしたら、出ていく時に６０万円払って２４０万円が戻ってくる形が通常ですが、その会社さんは「だったら保証金１００万円にしてください。その代わり１００万円全部もらっていっていいです。」という交渉をしていました。
それで開業資金を抑えて、その次の店舗展開していくというやり方です。
そうすることで、不動産オーナーさんは保証金を返す為に寝かせておく必要がないし本来より多くもらえる、自分は開業資金を抑えられるという、お互いに損をしない結果になるんですね。
ただやっぱり心配なのが、もし家賃が払えなくなった時に保証金から相殺していく分がないということ。
そこに関しては企業規模でカバーしていました。年商があるから大丈夫だよということで。
しっかりとした母体があるからこそ、そういう交渉もスムーズにできていたとも思いますね。
その会社さんは企業規模に合わせて物件取得での交渉を変えていっていました。
最初は坪単価２万円・造作譲渡代０円から始まって、中規模の数億円程度になったら保証金の償却が始まって、今はまた新たに違うことをやっています。
そうやっていくことで４００店舗まで拡大していくことができたんだと思います。
またイオングループも５年ほど前まで保証金を払っていませんでした。
撤退しないから、潰れないからって。まあ撤退はするかもしれませんが、会社は絶対潰れないから払わないよということですね。
ちなみにギフトの直営店ではしっかり保証金はお支払いしていますよ（笑）撤退はしないですけどお支払いはします。
不動産オーナーにスムーズに契約してもらうコツとは？
既存店がある場合に限られますが、不動産オーナーさんに既存店に食べに来てもらうことで、自分に決めてもらいやすくなります。
オーナーさんからすると、自分のビルでどんなことをやるのかというのが不安なんですよね。自分が想像していないことが起こるんじゃないかとか、なにか無茶されるんじゃないかとか。
それが既存店でこんな風にやっていますというのが見えれば安心してもらうことができます。
そういう意味合いで臨店してもらうということも取り方の１つになると思いますね。
実際に不動産オーナーさんと会ってお話しする機会が作れれば、それが一番良いです。
ギフトのプロデュース店でも可能な限りオススメしていて、不動産会社さんを通してオーナーさんに連絡を取ってもらって、日取りを合わせて来てもらうということを、なるべくやるようにお伝えしていますね。
ラーメン屋というのは、においがあって害獣・害虫が出て、人が溜まりやすいというか治安が悪くなりそうみたいなイメージを持たれてるオーナーさんもいるんですが、来てもらえればそんなことないよということが分かってもらえると思います。
簡単にできる物件取得の技とは？
物件取得の際にやっておいた方がいいことで、我々が必ずオススメしているのが、オーナーさんにお手紙を書くということです。
臨店ももちろんすごく大事なんですが、ここでこういう商売をやりたいんだということをキチンと伝える、熱意を伝えるために直筆で手紙を書くことをオススメしています。
それだけでオーナーさんの反応が結構変わりますよ。
直筆で手紙を書くといっても、そんなに手間や時間がかかることではないので、そのたった３０分くらいで物件を取れる可能性が上がるんだったらやらない手はないと思います。
