コスト的にも条件的にも居抜き物件がお得な理由をラーメン開業の物件選びのスペシャリストが解説！
物件を選びでオススメの方法を紹介します♪
居抜き物件ってどれぐらいお得なの？
居抜き物件は金銭的にかなりお得になります。
それこそラーメン店の居抜きだった場合は設備がそのまま残っているので、かなり開業資金を抑えることができます。
スケルトンからだと１千万から多いときで２千万かかる場合もある中、居抜きだった場合当社の実績では５００万で開業できたケースもあります。まあこれは極端に低い例ですね。
ラーメン店の居抜きでないと厨房施設が丸々要ることになるんですが、それでもカウンターとかテーブルとか一部の食器とかが使えるので、その分の開業資金を抑えることができます。
ですが一番ベストなパターンは、やはりラーメン店の居抜きですね。かなり狙い目になってきます。
避けた方がいい居抜き物件ってある？
動線が悪い物件は避けた方がいいと思います。
例えば家系ラーメンをやろうとしていたら、食券をもらってそこに書き込みをしたり折ったりという動線があるんですけど、それができないような横長のカウンターだけとかの物件だと難しいかもしれません。ですが、ほぼ無いと思いますし、何とかできるかと思います。
居抜き物件のメリットは何？
居抜き物件のメリットは、まず第一に開業資金が抑えられるということ以外にも、スケルトン物件に比べて飲食に関しての許容があるという点があります。
実はラーメン店は重飲食というカテゴリーの、におい・煙・油がある業態なので、スケルトン物件ではサービス・物販よりも飲食が入りにくい、飲食の中でも重飲食は入りにくいということがあります。
そんな中、居抜き物件の場合、居抜きを使えるということであれば、何業でもいいよというケースがあるんです。
居抜きは１０年ほど前から不動産業界で始まって、今や飲食の開業では居抜きが主流となりました。
撤退する側からすると造作を売れる、オーナーさんからすると居抜きだと決まりやすくなる、出店者からすると安く上がる、三方ともメリットがあるのが居抜き物件なんです。
居抜き物件のデメリットは何？
今は言われてないと思いますが、１０年前に居抜きが始まった当初は前店舗の悪評も引き継ぐなんてことがありました。それが大きなデメリットでしたね。
居抜きイコール業態が変わっていると今は理解していただけてると思うんですが、当時は同じ店主が店を変えただけ、看板を変えただけという風に見えたので、前の店と同じで美味しくないんじゃないかとか悪評を引き継ぐことはありました。
ですが今はお客様側にも居抜きが認識されるようになり、そういったことは全く聞かないので安心してください。
あとは自由にレイアウトできないということがデメリットのひとつかもしれません。
こだわりがある場合、自由にレイアウトする為にスケルトンに戻して一からやった方もいらっしゃいます。ただ、スケルトンに戻すお金と造作代とさらにそこに入れる設備代とかかってくるので、ものすごくお金がかかります。ですので、よほど資金力がある方でないと、そのやり方はオススメしません。
自由にレイアウトができないといっても、例えばオペレーションでどうしても券売機を置きたい場所にカウンターがあるってなったら、それを一部撤去して券売機を置くというような工夫はできると思います。
居抜き物件はどうやって探すの？
物件には公開物件と非公開物件の２種類があります。
公開物件であれば居抜きを専門に集めているサイトがいくつかあるので、そこを重点的に探していくのが良いと思います。
非公開物件というのは、一部の不動産業者しか持っていない物件のことです。
物件の流れを説明すると、撤退の予告が６か月前にテナントからオーナーに入り、オーナーが不動産会社に６か月で次を決めてくれよと物件を投げます。その不動産会社は自分で決めれば仲介手数料が取れますから、どこにも情報を流さず自分だけで抱えます。それが非公開物件です。
ただこれがなかなか決まらないと、オーナーさんに顔が立たないので、他の不動産屋に手伝ってと情報を出すことになります。これが公開物件です。
居抜き物件をまとめているサイトに載っている情報は、誰でも見ることができるので公開物件になります。
それだけ聞くと公開物件よりも非公開物件の方がいいんじゃないかと考えるかもしれませんが、個人の開業の方だったら公開物件で十分だと思います。何故なら、非公開物件は場所が良いなど好条件なことが多いですが、その分値段も高いからです。
家賃が高い分仲介手数料も高くなるので、不動産屋が自分のところで抱えるんですね。
そういった非公開物件は個人ではなくチェーンが狙っていくものになってきます。実は弊社の直営店もそういう物件だけを狙っていますよ。
なので、１号店２号店という規模や個人で居抜き物件を探す場合、非公開物件はあまり気にせず公開物件だけで全く問題ないと思います。
