NG条件を知っていれば簡単に繁盛できる物件を見つけけられちゃいます♪
目次
出店を避けた方がいい条件はあるの？
わざわざ喧嘩をする必要はないので、近くに家系ラーメンがある場合は避けた方がいいですね。
隣となると極端ですが、清湯系のラーメン屋さんとかだったらいいですね。
ある程度ラーメンの需要があるエリアを作ってしまうという相乗効果の意味合いにはなると思いますし、利用する客層が明確に違えば喧嘩することもありません。
そこの地域の客層が家系ラーメンに合っていれば問題ないと思います。
他にこのようなお店があったらダメといったことは基本的にはありませんが、会社の相性的なものがあり、ご自身の業態でここができるとよく負けるといった現象があれば避けた方がいいかなぐらいに留めておいけばいいかもしれないですね。
賃料相場が高い場所は避けた方がいいの？
賃料相場が高い場所は避けた方がいいです。この街のこの場所でやりたいという気持ちが、どうしても賃料を無理させるところがあるんですね。
不動産図面に見慣れてない方や出店されていない方はその図面通りのイメージをしますが
「いくらだったら自分はできる」
と指値で申し込みをしてもらい、そこでご縁があれば契約できます。
人気物件や強豪物件というのは賃料を下げることが難しいので、そこで無理をしてしまわないことですね。
予算50万円で家賃65万円だと「いけるかな」と思ってしまいますが、そこは50万円で申し込みます。それでダメなら仕方ありません。もしも予算50万円でやりたいが物件は実際55万円の場合、この差額5万円で物件を取れる取れないの秤にかけるのはナンセンスなのでGOを出します。これが15万円とか20万円も予算から離れる時は1回止めますね。賃料相場に合ってるかどうか、自分の予算に合っているかどうかは条件として見るべきところです。
ランニングコストは、自分のイメージ通りに抑えた物件の選定をして初期投資がいくらかかるかを算出し、そこで何年で回収できるかという事業モデルができます。初期投資が極端に低い場合、ランニングコストがちょっと上がっても回収期間はそんなに変わらずペイできます。
例えば、想定より家賃が10万高いとしてもラーメン屋の居抜きで看板を変えるだけで初期費用300万で出店可能なのであればGOでもいいと思います。
初期投資の回収期間は長くても2年くらいにしたいんですよね。1年半くらいで会社のお金で一括で返せるくらいの状態で2号店を考えるという感じに持っていくのがオーナーさんの幸せかなと思っているので、そのバランスを見ます。
その他に避けた方がいい条件は？
一部ですがオーナーさんがちょっと変わった人の場合、あとあと揉めるケースがあります。契約段階の時はいいですが、後で何か言ってくることがあって現場に介入してくるケースもあると聞きました。
私の前職の時の案件で、某スーパーで家主の妹さんがレジに来て商品の陳列がどうのとクレームを入れるということがありました。そんな場合も中にはあるので、オーナーさんの人となりを少しは確認しておいた方がいいと思います。
やばい人は顔や口を出したくなるので、契約時に必ず来ます。なのでそこで見極めればいいですね。
不動産業者やオーナーさん・物流業者さんなどの方達と上手くやっていくことが、すごく重要です。おそらく弊社の事業部はみんな思っていることなのですが、売れているお店は必ず業者さんたちに愛されているんですよ。業者さんと上手くいってないお店で売れているお店を聞いたことがありません。関わる人たちときちんと人間関係が取れているかどうかがすごく大事になるんですね。
加盟者さんにも言いますが、直営店では業者さんには必ず挨拶をしようと話していて「いつもありがとうございます」「ご苦労様です」と挨拶することを徹底していやっています。こういった少しのことで変わってきます。
色々なメーカーさんも「僕らへの対応が悪いところは、たいてい潰れますからね」と全く同じことを言っています。
大学・高校の有無は確認するべきなの？
大学が少ないからか上手くいかないっていう根拠はないですが、あればスタッフやお客様になるので有利になります。人を集めるランドマークといった意味合いでもあるので、言ってみれば小さい遊園地が近くにあるようなものです。
国道や店の前の交通量だけでお店を回していけるような立地もあるので必須条件ではありませんね。
逆に、周囲にあったら良いものが何もない場所は厳しいです。
住宅の張り付きや大学・ランドマーク・国道などの何かしらが店の周りにあるべきだと思います。例えば都道府県道で道の名前もついていないような、極端にいうと周りが田んぼみたいな場所ですね。消去法で引っかかってこないと思いますし、最初の方に省かれている案件だと思います。
賃料、広さを見ていいと持ってくるパターンもありそうですが何もない場所は厳しいです。
ロードサイドは何を確認した方がいいの？
ロードサイドの場合は駐車場の台数です。台数は多い方がいいですが、少なくても客席数の3分の2取れれば問題ありません。弊社のプロデュース店や直営店も、家系ラーメンの席数はMAXで40席から45席で考えています。したがって、駐車場は25台あればいいです。駐車場台数が15台だった場合は第2駐車場が欲しですね。第2駐車場への動線もスムーズにしたいところです。
40席で駐車場が10台だと、すぐにいっぱいになるので厳しくなります。2回行って駐車場止められないから食べずに帰ったとなると「あの店は入れない店」と認識されて2度と来てくれなくなります。お店に行く意識がなくなるので、駐車場の空きを確認しないで通り過ぎることになるのでもったいないです。駐車場の台数も条件としては気にした方がいいです。
