内見には設計士さんも同行してもらおう！
現地調査をして、そこがクリアになると次は内見に進みます。
その際に準備しておきたいことが、事前に設計士さんに声をかけるということです。
内見には不動産会社さんと一緒に行くわけですが、その時に設計士さんにも来てもらいましょう。
内見では図面をいただけるので、その図面も確認しながら、どこにキッチンを置いてどんな機材を置きたいかということをその場で共有することができるからです。そうすることでその後の作業を早く進めることができ、物件取得の確率が上がります。
また、設計士さんも設計する際には中に入りたいので、もし一緒に内見しないと不動産会社さんは２回、場合によっては３回も内見させられることになってしまいます。手を煩わせることになってしまうので、なるべく避けたいですね。
なので内見の際には、出来るだけ設計士さんにも来てもらい１回で済ませるようにしましょう。
見るポイントと調べるポイントさえ押さえておけば、１回の内見で問題ないです。なので事前にしっかり整理しておきたいですね。
内見で見ておきたい４つのポイント
内見の際に見ておきたいポイントは、大きく分けて４つあります。
まず１つ目が、視認と導入の確認です。
これは現地調査の際にも確認してると思いますが、もう一度見てほしいポイントになります。
看板の視認が取れるかどうか、ロードサイド店の場合はポール看板が残っているかどうかですね。
ロードサイドの場合、ポール看板が残っているかが実は一番重要になってきます。というのもポール看板の設置というのが、費用の中で一番高額になってしまうからなんです。
たとえ厨房機器が一切残ってなくても、ポール看板が残っていた方が安くあがるぐらいなんですね。
あとは駐車場台数の確認も忘れずにしてください。
２つ目がインフラの設備の確認です。
ダクト・エアコン・給排水・グリストラップですね。ここの躯体工事はすごくお金がかかる部分になってきます。この工事だけで大体７００～８００万円ぐらいかかります。
ただインフラ設備が整っていないということは、必然的に厨房機器もない前提になってきますので、そうすると合計１，０００万円は超えてしまうことになってきます。
ということで３つ目の確認ポイントは、厨房機器があるかどうかです。
飲食の居抜きだとインフラが残っていることも多いので、たとえ厨房機器なくても工事的には若干安くはなります。厨房機器だけだったら、２５０～３００万円くらいでできますので。
なので厨房機器がないからここは微妙かな、なんてことは全然ありません。
それよりもポール看板やインフラが残っているかどうかの方が大事になってきますので、そこは気をつけていただきたいです。
ただ厨房機器が残ってる＝インフラ設備が残ってる、ということになるので、機器が残ってる状態であればひと安心だと思いますね。
最後４つ目のポイントが、カウンターなど造作が残っているかどうかです。
これに関しては実は一長一短で、例えばカウンターやテーブルが残っているとそのオペレーションでやらなくてはいけなくなるので、逆に壊して作り直したいということも結構あります。
さらに前テナントの姿がそのまま残るので、お客様に看板を変えただけだと思われて前のお店のイメージを引きずる可能性もあるんです。
なので僕的には、視認が良くて導入が良くて、インフラは完全に残ってて、厨房機器は使えるものだけ残して使う、カウンターやテーブルは撤去されている、という飲食の居抜きがベストだと考えています。
ただそういった物件は本当に少ないですけどね。
募集図面と実際の物件が違うことがある！？
気をつけていただきたいのが、募集図面で居抜きになっていても現地に行ったらスケルトンになっていたというパターンもあるということです。
不動産会社さんでは「空き物件があるよ」と来た情報がそのまま掲載されることになります。ですので、そこがスケルトンになった、次が決まった、という更新された情報は入ってこないんです。
なので不動産会社さんたちも今どうなっているか分からない状態で募集をかけています。
もし現地調査に行って、外から中の確認ができない場合は、不動産会社さんに現況の確認を取ってもらいましょう。そうすることで、こういったトラブルを防げます。
僕もこの間、横浜家系ラーメンの居抜き物件を見に行ったら、スケルトンになっていました。そのままだったら初期費用ほぼゼロで始められたんですけどね。こういったことも結構あるんです。
バックヤードも確認が必要って本当？
細かい点になってくるんですが、バックヤードが狭すぎないかという点もチェックしてほしいです。
着替え場所であったり貴重品の保管場所であったり、休憩を取る場所にもなってくるので、働く人たちの心理としては広いバックヤードの方が良いですよね。
あとこれは実際にあったことなんですが、女性のスタッフさんが辞められた原因が着替えがトイレだったから、ということがありました。やっぱり心理としては嫌ですよね。
他にもバックヤードが広いお店ほど、食材や人件費の管理をしっかりできているイメージがあります。ちゃんとパソコンを置けてその場で管理ができるという環境が大きいのかもしれません。
そういった点でもバックヤードはある程度の大きさが欲しいかなと思います。
